中国は、「輸出」「投資」と並んで経済成長を支え続けてきた3本柱の一つである不動産が、コロナ禍の後でにわかに下り坂をたどり、市場が崩壊状態になってしまった。

2023年は上海、北京、深センなど大都市で不動産価格がほぼ30%も下落したほか、マンションを買って支払いも済ませたがデベロッパーが経営困難で建設不能となり、入居できなくなっている世帯が2000万世帯以上に達している。「建設中断」の建物が急増し、不動産各社が次々と倒れ、社会的な不安感も巻き起こしている。

不動産会社が資金難で存続できなくなった上、値下がりがひどくて家が投資の対象外となり、販売が大幅に減ったほか、新築物件が減ったことで公的な土地の売却ができず、「土地財政」（土地の売却代を財源とする）に頼っていた地方政府は歳入が大幅に減り、職員への賃金すら払えないという事態も起きている。

さらにこのような極度の不動産低迷は、関連する60余りの業種に波及し、鉄鋼、セメント、建築材料、建設機械などは需要が大幅に落ち込んだほか、家電やリフォーム業者なども不振に陥り、製造業が痛手を被っている。

政府は不動産市場を救い出す多数の策を打ち出しているが、効果は薄い。諸葛データ研究センターの調査では、5月の大型連休中（5月1日-6日）、北京、上海、広東省深セン、湖北省武漢、江蘇省南京など主要12都市の新築物件の成約数は2123件で、2023年同時期の4434件を52%も下回った。

この影響で、業界では各社がバタバタと倒れている。雅居楽集団は5月14日、5月13日まで猶予されていた3.4億ドルにのぼる債務の利息の支払いができず、国外債務の返済もすべて不能となったと発表した。

国家統計局が4月中旬に発表したデータでは、3月の時点で、中国全体の未売の分譲住宅は過去最高となる7.48億平方メートルである。また2020年の国勢調査によると、都市部の中古マンションの売れ残り分は遊休物件も含めると300億平方メートル以上とみられる。不動産界は「需給共倒れ」で、売値も販売量も下落というスパイラルにはまっている。

「行き詰まり」状態を脱却するすべは何か。

5月17日、午前に国務院で物件の引き渡し問題に関するビデオ会議が行われ、昼には中央銀行、金融監督管理総局が、頭金最低割合の引き下げ、住宅ローン金利の下限撤廃、住宅用積立金貸付金利の引き下げという3つの緩和策を発表した。さらに午後には国務院の定例記者会見で、売れ残り住宅の売却に向け、公営住宅用の貸付保証として3000億元の予算計上が発表された。

政府によるこれら一連の不動産刺激は、狙いとして以下の3点が挙げられる。

一，       購入意欲の引き上げ

住宅購入時の頭金の最低割合について、これまでは1軒目が20%で2軒目が30%であったが、これをともに5ポイント引き下げて15%および25%とした。またローンの金利の下限を撤廃し、住宅用積立金の貸付金利を0．25%引き下げた。購入時の負担を軽減することで、買いたい、という気持ちを高めるものである。

二，       国有企業による売れ残り物件の購入を支援

地方政府は地元の国有企業に対し、売れ残っている分譲住宅について、公営住宅用として適切な価格での購入を促す。これに向けて、中央銀行で貸付保証として3000億元の予算を計上し、金利は1.75%とする。この政策の実行により、5000億元にのぼる銀行貸付が生じる見込みである。

三，       売却済み土地の買い戻しを許可

現在未開発または着工済み未完成の土地について、政府の買い戻しや買収、市場ルートでの譲渡、企業の開発継続などで適度に動かす形で、経営難の不動産企業支援や債務の軽減を果たす。

分譲住宅が中国全体でだぶついている中、政府がデベロッパーから住宅用の遊休地を買い戻したり買収したりすれば、不動産企業に流動性がもたらされる上に住宅の供給数が落ちるとの見込みが広まる。また地元では、手に入れた遊休地を再開発する計画を立てることで経済が活性化する。

このような不動産救済策は評価できるが、一番の問題はその購入に要する資金源である。

CRICのレポートによると、中国100の都市における新築物件の売れ残り面積は2024年3月現在で4億9916万平方メートルであり、中古住宅の平均価格が14622元/平方メートルとすれば、このうちの1600万平方メートルを購入するだけで2.7兆元を要し、1億6000万平方メートルを買うなら27兆元が必要である。どの地方政府も財政が火の車であって、これだけの資金を用意するのは不可能に近い。

国務院の何立峰副総理は、物件の引き渡し問題に関するビデオ会議で、「地方政府、不動産企業、金融機関それぞれに責任を与え、協調体制を強化し、都市の不動産融資協調性、再貸付政策などを十分に活用させ、都市や不動産企業への指導や支援を強化し、物件引き渡し確保への取り組みを力強く秩序よく有効的に進めること」と明言した。

地方政府の間で、「購入済みの物件の速やかな引き渡しに向けてすでに大量の予算をつぎ込んでいる」との声も聞かれる。そこへ改めてマンション購入へ金を出せなどというのはもはや無理な相談であり、どの程度購入できるのかは未知数である。

よって、地方政府の対応としては個人に対して購入を勧めることとなる。安徽省の中心都市である合肥市は、市内で家を買えば家族全員に現地の戸籍を付与し、医療保険や社会保険の加入、子供の通学などが可能となるなど、「救済」に向けて10件の政策を発表している。

合肥市が5月16日に発表した「不動産政策のさらなる調整や改善に関する通達」によると、向こう1年間に市内で新築物件を購入した場合、本人には物件価格の1%、子供が2人以上いる地元戸籍の世帯には1.5%、新たな市民および農村からの転入者には2%的を補助金として支給する。また駐車場を新規購入した場合は3%を支給するという。これらを合わせた1回当たりの補助金支給額は最大10万元である。

中国政府は先ごろ、刺激策として住宅購入時における中古物件の「下取り」策を打ち出したが、広東省の都市計画院住宅政策研究センターの首席研究員である李宇嘉氏はこれについて、成功する否かは中古物件の売れ行き次第だと言う。特に三、四線都市の多くは現在、新築物件がかなりだぶついており、中古についてはほぼ売れる見込みがないので、うまくはいかないと見ている。

中国経済は不動産頼み、という状態も終焉に達したが、不動産の影から抜け出すには痛みを伴う。今の政策的条件では、不動産が安定化するのはいつ頃になるか、判断が難しい。

（中国経済新聞）